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土耳其黑帆船香烟多钱,深喉独家揭秘:法外之地 北三县土地潜规则大起底

互联网 2021-02-25 07:34:21

北三县楼市水深莫测,其政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣,在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土地,试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。

很难想象,从天安门广场驱车向东仅仅60公里,你就将见证一个混乱无序、暴力横生的法外之地。

如果不是北京万科员工在拍地途中遇袭,北三县的种种土地乱象仍将见怪不怪地、半公开地存在下去,成为惯例、成为规则、成为当地开发商吹牛逼的谈资。

7月8日,五矿-万科联合体在参与土地竞拍途中,被香河本地开发商三强公司拦下,人车俱损。血淋淋的照片被迅速传播,这片被称为北京“飞地”的区域,以这样一种极不光彩的方式再次进入各方视野。

北三县,即三河市(含燕郊)、大厂回族自治县以及香河县的统称。行政隶属河北廊坊,却被京津包裹得严严实实,是比大部分北京区县更靠近未来首都行政中心通州的政策热地。如今,距通州仅一河之隔的燕郊,新房均价已升至每平方米3万元。

曾经籍籍无名的河北乡村,因北京房价飞涨的溢出效应而渐趋繁荣,在京津冀一体化及北京市政府东迁的双重利好刺激下更热的发烫,但其区域规划、土地出让、开发建设仍停留在原始阶段。

网易房产多方采访发现,北三县楼市水深莫测,其政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣,在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土地,试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。更是形成当地所谓“四大家族”,各有势力范围。

有计划在此拿地的外来开发商自然成为要“解决”的麻烦。其实,此种乱象在地产行业并不鲜见。曾有绍兴开发商告诉网易房产,所有的品牌开发商在绍兴都做不好,包括绿城。当地开发商在土地拍卖时,结成同盟,不计成本拼命抬价,外来者根本拿不到土地,即使最终高溢价拿地成功,后期销售难度也因高成本土地而成倍增加。

为什么?因为绿城这样的开发商,产品远超本地房企。一旦进来,当地买房人就再也看不上本地企业的房子了。就是这样野蛮的逻辑,居然在当地大行其道,最终形成劣币驱逐良币的畸形市场。

万科在北三县的经历,遵循同一逻辑,只是它的呈现方式更为直接、更为暴力。拦车打人仅为地头蛇所有手段中最简单的一种。除此之外,本地势力结成利益同盟、打压外来开发商、控制拆迁、现金收地等套路令人震惊。

近日,网易房产约访到熟悉北三县市场的人士,听他讲述这片蛮荒之地的种种乱象,整个对话时长约2小时,我们只截取信息量最大的部分,管中窥豹。希望它为更多人所知,也希望所有的野蛮生长,最终都被约束在法律框架之内。

家族势力结盟对外、土地不公开出让、控制拆迁

北京市政府东迁到通州后,市政府离这边太近了。河北离北京新中心就隔一条河,以后还要修桥。现在通州整体规划基本已经公布,偏生态型新城,几乎没有新增建设用地供应。那么多人口来通州以后住哪儿?还限购,总不能都租房吧?新增人口得有地方去,那个地儿就是河北。

当地开发商早想明白了。燕郊买不起,往大厂买,大厂买不起,往香河买,香河买不起,再往外买。这边还有那么多未开发土地,这么大蛋糕,不可能让外来开发商吃上。为了护住盘子,这么多年来,地头蛇们的势力和手段,远比你看到得还要猖獗、可怕得多。

这么多年,外人就别想进北三县。

这些本土开发商各自为王,在北三县有明显的势力划分。平时,各家之间互不干扰,很少往来。当外来企业试图在此动作,地头蛇们就会一致对外。河北有过不少黑道势力干涉土地买卖的先例。

环京地市的非市场化程度也远比媒体报道的严重得多。你很难相信,从1998年三河市燕郊镇设开发区以来,到2014年也只公开招拍挂出售过两块土地,一块是商服用地,一块是住宅用地。这期间发生了很多故事。

现在这么多在售楼盘,大部分是通过协议出让的套路完成的。农业用地也好,产业用地也罢,开开会,写几个会议纪要,就这么调整成了住宅用地,卖给当地开发商盖房。

拿燕郊来说,拍不拍地,三河市说了算。而燕郊后续拆迁的量还很大。这是地头蛇们继续获利的良机,却很难成为品牌开发商的。

疯狂收地,在每个还未收到拆迁通知的村子扎好桩子,于卖地前宣示“主权”,是地头蛇储备土地的主要方式——有关方面睁一只眼闭一只眼,上市公司又怎么可能做得到呢。

不仅房子收,连耕地也收,几亩不嫌少,几百亩不嫌多,一户一户瓦解,占上地盘再说。星星点点全给你布置上,外来户根本插不进嘴。

而且,这些开发商现金流充沛,老百姓一口要价四五百万,他们能直接付现金。以后正式卖地万一有外来开发商想介入,麻烦事情就来了。

不是这些河北企业财大气粗,一个北三县的红利,够这些开发商们吃一辈子。

外来户拿地的最后机会 

这几年北三县肥肉太多,地头蛇们已经拿到的地块,捂手里就是金疙瘩。但是,不少本土开发商经营能力一般,管理没有打开,有些项目已经运营五六年时间,举步维艰,碰上限购,短期又不能套现。

这是品牌房企进入北三县的机会。

不同于前面提到的彪悍企业,河北也有一些小开发商,作风温和些,有全身而退的意愿。他们和想进入河北的大开发商有利益共通点。

小开发商们同样背景深厚,一级开发能力强。这边圈子文化重,习惯在一线城市作战的大开发商们要搞定拆迁和土地整备太难了。有些事情上市公司不方便做,但饭局文化,可是当地开发商擅长所在。

品牌开发商给当地开发商一个溢价,前者成功入冀,后者迅速套现,就能达成共赢。

今年上半年,有一家A房企天天追着地头蛇跑,就是想进北三县。但是地头蛇青睐另外一家房企B。A为了能在这边拿地简直拼命,不断放出话来,不管B出多少钱,他们都愿意多出一个亿。

不过,供不应求不是普遍现象。香河不少新农村项目,基本上都快死了。

其实香河这一轮没有涨的太快,只从每平米八千块涨到了一万块。这一轮房价暴涨是以通州为中心,向东南方向辐射开来的。通州以外,燕郊比香河涨得厉害多了,去年卖一万,现在卖到两万五,不到一年直接翻番。相对来说,永清、固安、涿州就没怎么涨。

有意思的是,虽然京南和京西南涨价有限,但北三县一限购,涞水反倒卖了一堆。天下熙攘皆为利往。涞水原来都是度假客,现在突然出了很多投资客,都是这边过去的。

捂盘、假签与地头蛇的钱袋子 

大部分当地开发商对后市的预判是,越限越火。但在短期内,北三县成交冰冻,有价无市。燕郊有好几个项目过去五个月一套房也没卖,就因为政府不批预售证。

开发商们不着急。政府不让卖,是变相帮自己捂盘。一直在这边混的企业,有那个资本“宠辱不惊”。

北三县现在假签情况特别普遍。购房人去售楼处现场订房,开发商也会告诉你“对不起,这套已经签了”。后市看涨,哪怕政府不限购,开发商也不会早早卖光,所以拿不到预售证这件事要两方面看——他们自己本身也不愿意取证。

这边办预售证的规则和北京不太一样。这边流行交“房地产资本金”。不管项目大小,都要交这个钱。廊坊市区不用交,但三河、燕郊严格执行程序。每平米300块,一般要掏出千万级别,还要签一个资金监管协议。

北三县的大势已经完全确定。本地开发商不仅收着卖,他们也把储备土地提升到战略层面。地头蛇的收地成本也一路走高。不说最火的燕郊了,你根本无法想象现在廊坊市区的地价涨得有多快。

去年,廊坊市区收地成本还是220万块/亩,今年飙涨到350万块/亩,一年涨了150%。圈子里都在吐槽,河对岸的顺义拆迁成本还没这么高呢,通州副中心也不敢涨这么快啊。

不过,这在本土开发商鼓鼓的钱袋子面前,似乎也不算什么难事。(完)

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